Georgian Marcu, Green Angels: 15 la suta din achizitiile de locuinte in marile orase sunt facute cu scop investitional. Insa, marea majoritate a celor care investesc nu si-au facut prea bine temele

Marius Alexandru Stanciu

Randamentele reale care pot fi obtinute in urma achizitiei unei locuinte ca investitie, pentru inchiriere, sunt cuprinse intre 4 si 7,5% si sunt afectate de mai multi factori. De la tipul de proprietate pe care il achizitionezi, cum amenajezi, zona, pana la modul in care iti administrezi investitia s.a.m.d.. Randamentul asteptat insa de catre cumparatori este de 10%, total nerealist in piata rezidentiala de astazi.

"Suntem la prima generatie de investitori in imobiliare. Dupa 18 ani de piata rezidentiala, din care 4 petrecuti in boom si alti 4 petrecuti in criza inca invatam / experimentam cum se fac investitiile in imobiliare «pe pielea noastra» Cu toate acestea, un segment important de piata este cel al investitorilor, undeva la 15% a achizitiilor din marile orase fiind facute cu scop investitional. Comparativ cu anii de boom imobiliar observam ca cei care achizitioneaza ca si investitie o fac pentru a inchiria ulterior si nu speculativ pentru a revinde, ceea ce denota o maturizare a pietei", apreciaza Georgian Marcu, broker/owner in cadrul companiei de consultanta imobiliara Green Angels.

In opinia sa, "din pacate, marea majoritate a celor care investesc nu si-au facut prea bine temele si asta ar fi prima regula pentru a putea face o investitie profitabila. As putea paria ca nu se uita mai departe de acel yield potential, calculat de foarte multe ori superficial fara a tine cont rata de neocupare, costuri aditionale, apreciere sau depreciere a capitalului in timp".

Randamentul sau yield-ul, asa cum se gaseste in literatura de specialitate, are urmatoarea formula de calcul : Randament=(Chirie*12) / Pret proprietate. "De cele mai multe ori, de la investitorii aflati la prima achizitie, ma intalnesc cu cererea: vreau sa imi scot banii in 10 ani, pentru ca asa mi-a spus un prieten, ca asa am citit eu undeva etc. - cu alte cuvinte multi nici nu stiu cum sa calculeze un randament simplu", spune Georgian Marcu.
5 sfaturi pentru investitii profitabile in locuinte

Dar, sa vedem ce nu ne spune acest calcul simplist al randamentului si care ar fi primele cinci intrebari, evidentiate de specialistul Georgian Marcu, pe care ar trebui sa le punem in calitate de potential investitori pe termen lung (care are drept scop de a inchiria si isi planuieste o perioada de detinere de minim 10 ani):

• Posibilitatea de apreciere / depreciere al pretului proprietatii: cum se va comporta proprietatea in timp, din punct de vedere al pretului ? Zona/tipul de proprietate se va aprecia sau nu ? peste sau sub potentialul pietei? Stiati ca preturile proprietatilor in centru s-a apreciat in ultimii 4 ani cu 25 % vs periferie cu 17%, pe anumite subzone diferentele fiind chiar mai mari.

• Rata de neocupare: Cat proprietati sunt disponibile in piata si cate cereri sunt lunar pe respectiva zona/tip de proprietate ? Aceasta intrebare iti va raspunde la alte doua intrebari : cat timp stau cu el neocupat, repectiv care este marja de negociere la care sa ma astept. In timp ce am in portofoliu proprietati pe care am grad de neocupare de 2 zile pe an vad constant in piata proprietati care stau peste 2-3 luni pana sunt inchiriate. Cat iti manca din randamentul potential ? Intr-o zona lichida, intr-un proiect bun, poti ajunge la 20-30% din proprietati achizitonate cu scop investitional (stiu exceptii de 80% dar nu este relevant pentru piata) : in conditiile astea merita sa achizitonez pe est etaj superior sau pe nord etaj inferior tinand cont ca diferentele pot ajunge la 10% din prêt de achizitie ?

• Costurile operationale: Care sunt costurile pe care le voi avea cu intretinerea proprietatii ? Incepand cu cele evidente, aferente achizitiei (agent +notar), mobilarii, inchirierii (comision agentie sau singur) pana la cele care initial nu se vad dar prevazute express in codul civil si care difera pe timpul exploatarii in functie de cat de veche e proprietatea : instalatii interior sau generale pe scara, renovare fatada etc. Cu alte cuvinte, o proprietate din anii 40 va avea alte costuri pe termen lung vs una din 80 vs una noua, care ar putea afecata randamentulk real cu pana la 20-30%. O garsoniera are un randament mai bun, un grad de neocupare mai mic dar un termen de inchiriere mai mic si un cost de reamenajare mai mare vs un 3 camere.

• Lichiditate: vreau sa fac exit. Am o oferta foarte faina de job in Costa Rica si vreau sa vand toate bunurile : in cat timp vand si cu ce costuri, este proprietatea mea vandabila?

• Singur sau cu un profesionist: Achizitionez singur si scap de un comision de 2-4%, amenajez singur si scap de 1.000-5.000 euro, am timp sa administrez singur sau platesc ~10% din veniturile lunare sau apelez la specialisti ? Am cunostintele necesare pentru a achizitiona o proprietate mai buna, mai lichida, intr-o zona cu potential de crestere pe termen lung sau ma duc, ca asa mi-au spus prietenii sau ca asa e in trend, intr-o zona in care potentialul de apreciere este epuizat, vor fi multe proprietati disponibile la inchiriat, randamentul se dimininueaza etc. Btw, stiai ca pe un apartament fain amenajat poti lua o chirie mai mare cu pana la 20% decat media pietei ?

"Toate aceste intrebari mai sus mentionate pot face diferenta intre o investitie de succes si una facuta doar pentru a plasa niste bani undeva, peste dobanda bancii. Probabil cel mai important sfat pe care ti-l pot da este sa te informezi cu atentie, restul sunt alegeri personale pe care fiecare dintre noi si le asuma in cunostinta de cauza", adauga Georgian Marcu.

In opinia sa, de ce trebuie sa mai tineti cont si nu este influentat de tipul proprietatii sau natura achizitiei sunt urmatoarele :

• costurile notariale : min 1% din valoarea proprietatii ;
• costurile de finantare : diferenta mare al randamentului intre cash si credit ;
• impozitarea : prietenoasa cu investitorii si extrem de redusa comparativ cu alte tari atat din punct de vedere al impozitului pe proprietate cat si din punct de vedere al impozitului pe chirii care este de 10% calculat la 60% din valoarea chiriei. Atentie, daca intr-un an depasiti cu veniturile din alte surse, exceptand cele salariale, plafonul de 12 salarii minime brute veti datora CASS de 2.280 lei pe an.
  

Sursa: Wall Street