Vânzarea terenurilor agricole cu scop speculativ

Sursa

Vânzarea terenurilor agricole

Cadrul legislativ a fost modificat, astfel încât impozitul de 80% din câștiguri la vânzarea unui teren agricol la puțin timp de la cumpărare este acum aplicabil

Cu toate că nu reprezintă o noutate, impozitul de 80% aplicat câștigurilor din vânzările de terenuri agricole situate în extravilan dacă vânzarea apare în mai puțin de opt ani de la data achiziției inițiale se poate aplica acum, odată cu apariția recentă a unei ordonanțe ce corectează reglementarea imprecisă și neclară a normelor existente anterior în domeniu.

Mai exact, după apariția, acum câteva zile, a OUG 104/2022, “terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății de către vânzători a unui impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenței pozitive dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării și cea de la data cumpărării”.

Astfel, impozitul se va plăti doar dacă vânzarea terenului agricol extravilan are loc într-un termen mai scurt de opt ani de la data dobândirii prin cumpărare.

Valoarea terenurilor se determină potrivit valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilite prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.

Totodată, în cazul înstrăinării, prin vânzare, a pachetului de control al persoanelor juridice care au în proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din proprietățile imobiliare ale persoanei juridice și în măsura în care înstrăinarea are loc înainte de împlinirea a opt ani de la dobândirea oricăruia dintre aceste terenuri, persoana fizică și/ sau juridică care înstrăinează are obligația de a plăti un impozit în cotă de 80% aplicată asupra câștigului.

Impozitul stabilit în cele două cazuri amintite trebuie virat în conturile deschise la Trezorerie și se distribuie astfel:

• o cotă de 60% merge la bugetul de stat;
• o cotă de 40% merge la bugetul unităților administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află terenurile agricole vândute.

După cum spuneam, măsura nu e una nouă, ci a apărut acum aproape doi ani, fiind introdusă prin Legea nr. 175/2020, dar, din cauza reglementării defectuase a acesteia, impozitul amintit nu era aplicabil în realitate.

Mai exact, existau mai multe impedimente în privința încheierii actelor prin care se transferă dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, fiind limitat atributul de dispoziție al proprietarilor acestor terenuri, prin reglementarea imprecisă, neclară și imprevizibilă a normelor din domeniu, și anume:

• nu se stabilea clar în sarcina cui revine obligația calculării, reținerii, virării și declarării, după caz, a impozitului de 80% datorat în cazul revânzării terenurilor agricole, înainte de împlinirea a opt ani de la data achiziției acestor terenuri;
• din perspectiva colectării, Legea 17/2014 nu reglementa înainte dacă acest impozit constituia venit la bugetul de stat sau la bugetul local și nici dacă, eventual, se distribuia în cote defalcate între aceste bugete;
• nu era definit clar pachetul de control;
• reglementarea imprecisă a anumitor condiții necesare realizării scopului prevăzut de lege, respectiv comasarea terenurilor agricole, diminuarea achiziției acestor terenuri în scopuri speculativ-investiționale și îndeplinirea obligației constituționale de valorificare a tuturor factorilor de producţie şi de protejare a intereselor naţionale în activitatea economică.

Principalele surse de informare folosite

Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan