Piața rezidențială în T2 2020: ce s-a întâmplat cu prețurile locuințelor?

Download Piata Imobiliara Rezidentiala Trimestrul II 2020.pdf

Piața rezidențială în T2 2020: ce s-a întâmplat cu prețurile locuințelor?

Cererea, oferta și tranzacțiile și-au revenit în bună măsură după perioada de izolare

Sursa

Unul dintre efectele măsurilor impuse de autorități constă în majorarea cererii pentru locuințe noi mai spațioase și cu acces la zone de recreere.

Cel de-al doilea trimestru din 2020 a fost marcat de măsurile luate de autorități pentru gestionarea situației create de răspândirea COVID-19, luna aprilie și jumătate din luna mai fiind petrecute sub imperiul stării de urgență și restricțiilor de circulație asociate acesteia. Cu toate acestea, cel mai recent raport realizat de Imobiliare.ro și Analize Imobiliare relevă doar o scădere moderată a prețurilor locuințelor, ce nu a fost resimțită în toate marile centre regionale ale țării. În plus, datele statistice arată că atât cererea și oferta, cât și achizițiile de imobile și-au revenit, în bună măsură, după impactul epidemiei de coronavirus.

„Piața rezidențială a reacționat pozitiv imediat după ridicarea restricțiilor, astfel încât atât cererea, cât și oferta de proprietăți și-au revenit gradual. Aproximativ 135.000 de potențiali cumpărători au fost direct interesați de achiziția de apartamente și case în cele șase centre regionale ale țării. Deși acest număr este cu 21% mai mic față de primele trei luni ale anului, totuși cererea este în continuare de patru ori mai mare decât oferta de proprietăți rezidențiale. În cele șase mari orașe au fost scoase la vânzare doar 14.300 de apartamente și case în imobile existente, în timp ce oferta în proiectele rezidențiale nu depășește 19.000 de unități la vânzare.” 

Dorel Niță, Head of Data & Research, Imobiliare.ro 

Recul trimestrial de 1,7% 

După un avans de 2,7% în primele trei luni ale anului, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România (atât apartamente, cât și case) s-au diminuat cu aproximativ 1,7% în perioada aprilie-iunie. Situându-se sub pragul de 2%, scăderea consemnată trimestrul trecut a fost, totuși, una destul de moderată – și cu totul explicabilă, de altfel, având în vedere piedicile apărute în procesul de concretizare a tranzacțiilor imobiliare.

De menționat ar fi că o ușoară scădere a prețurilor (asimilabilă, mai degrabă, unei stagnări) a mai avut loc în cel de-al treilea trimestru din 2017, când pretențiile vânzătorilor s-au diminuat cu doar 0,2% în decursul a trei luni. În rest, evoluțiile trimestriale ale prețurilor solicitate de vânzători au fost, în ultimii șase ani, exclusiv pozitive – fără însă ca marjele de creștere să atingă vreodată pragul de 5%. 

Cu excepția Capitalei, prețurile apartamentelor s-au majorat în marile orașe 

În marile centre regionale, tendința generală de scădere a prețurilor nu s-a făcut foarte simțită, trimestrul trecut, în ceea ce privește apartamentele disponibile spre vânzare. Astfel, cu excepția Capitalei, toate orașele cu peste 200.000 de locuitori din România au consemnat, pe acest segment de piață, evoluții pozitive comparativ cu primele trei luni din an – marjele de creștere situându-se, însă, în majoritatea cazurilor, sub pragul de 2%.

Pe primul loc în clasamentul național al orașelor cu cele mai mari prețuri se situează în continuare Cluj-Napoca (cu o medie de 1.800 de euro pe metru pătrat util, după un avans de 2,2% la trei luni), capitala Transilvaniei fiind urmată de București (cu -0,5%, până la 1.450 de euro pe metru pătrat), Timișoara (+0,1%, până la 1.270 de euro pe metru pătrat), Constanța (+0,8%, până la 1.240 de euro pe metru pătrat), Brașov (+0,3%, până la 1.200 de euro pe metru pătrat), Craiova (+2,1%, până la 1.150 de euro pe metru pătrat), Iași (+1,9%, până la 1.060 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Oradea (+1%, până la 1.050 de euro pe metru pătrat). 

Raportat la perioada similară a anului anterior, în toate marile orașe analizate pot fi observate diferențe pozitive în ceea ce privește prețurile solicitate de către vânzători. Creșteri anuale de două cifre au avut loc în Cluj-Napoca (+14,3%), dar și în București (+10,8). Cu marje de creștere destul de semnificative, pe următoarele locuri în clasamentul celor mai mari creșteri anuale se situează Brăila (+9,1%), Constanța (+8,9%) și Oradea (+8,1). 

Cerere crescută de case și vile nou construite 

O analiză pe săptămâni a evoluției cererii de locuințe, de la începutul lui februarie până în prima jumătate a lunii iulie, relevă că acest indicator și-a revenit, în destul de bună măsură, după impactul noului coronavirus asupra pieței imobiliare. Astfel, numărul vizitatorilor interesați de apartamente și case de vânzare în marile centre regionale ale țării a atins punctul minim în săptămâna 23-29 martie, adică imediat după declararea stării de urgență. La acel moment, cererea se afla, în medie, la 29% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. După atingerea acestui prag de jos, interesul pentru achiziția de locuințe a crescut, treptat, în toate marile orașe analizate: în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să se situeze la aproximativ 70% din nivelul consemnat în luna februarie, înainte ca efectele epidemiei să înceapă să fie resimțite, propriu-zis, în piață.

O tendință interesantă, corelabilă cu starea de urgență și contextul de ansamblu al pandemiei, este reprezentată de creșterea numărului de potențiali cumpărători interesați de achiziția de case nou construite. La nivelul celor mai active șase județe ale țării poate fi observat, în medie, un avans de 14% față de cele trei luni anterioare. Exceptând Clujul (unde a avut loc o scădere), în celelalte mari județe au fost consemnate creșteri ale acestui indicator, în frunte cu București-Ilfov (+22%) și Constanța (+15%). 

„În România, conform unui studiu Eurostat, jumătate din stocul de locuințe este mai vechi de 30 de ani. Tot conform studiilor, 46% din populația României trăiește în locuințe supraaglomerate, în timp ce media europeană este de 17% – suntem pe un rușinos loc unu. Avem, de asemenea, una din cele mai mici suprafețe locative per locuitor, anume 24 de metri pătrați, în vreme ce media europeană este de 40 de metri pătrați. Cum s-ar traduce acest fapt? Printr-o accentuată nevoie de locuințe noi. Vestea bună este că pandemia a adus, și ea, o cerere de locuințe noi – cu suprafețe mai mari, cu terase mai generoase, care să ofere și altceva în afara celor patru pereți: locuri de joacă, de recreere, spații verzi generoase.” 

Antoanela Comșa, Director General Gran Via România și Președinte AREI (Asociația Investitorilor Imobiliari din România) 

Ca activitate de tranzacționare, rezultatele pe 2020 sunt similare celor pe 2019 

Tendința de revenire a interesului potențialilor cumpărători poate fi observată și analizând datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). După o scădere de aproximativ 34% a numărului de achiziții consemnate în aprilie 2020 față de perioada similară din 2019 (de la 40.811 la 27.021 de operațiuni), în mai a fost consemnat un recul de 28% (de la 44.456 la 32.089 de operațiuni), însă în iunie piața a revenit pe creștere: în prima lună de vară au fost consemnate 46.818 vânzări de imobile, cu 16,4% mai mult decât în iunie 2019 (când în întreaga țară erau tranzacționate 40.207 imobile).

Cum au mers vânzările de imobile în cele trei luni de „izolare”. Cele mai active județe din România, sub lupă 

În acest context, datele ANCPI relevă că activitatea de tranzacționare consemnată în primul semestru din 2020 se situează, de fapt, la un nivel foarte apropiat de cel din perioada similară a anului anterior. Astfel, în primele șase luni din 2020 au avut loc, la nivel național, 239.109 vânzări de imobile (case, terenuri și apartamente) – nivel ce marchează o scădere de doar 1% față de anul anterior (când erau înregistrate 241.583 de contracte). 

Și oferta a recuperat declinul provocat de pandemie 

La fel ca în cazul cererii, o analiză pe săptămâni a evoluției ofertei de locuințe relevă că și acest indicator a resimțit impactul măsurilor impuse de autorități în contextul noului coronavirus, dar că, ulterior, și-a revenit în destul de mare măsură. Astfel, în săptămâna 23-29 martie, numărul caselor și apartamentelor scoase pentru prima dată la vânzare reprezenta, în marile centre regionale ale țării, o pondere de 39% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. Cu toate acestea, toate marile orașe au consemnat, per ansamblu, o tendință de revenire a ofertei de locuințe nou scoase pe piață, astfel că, în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să recupereze aproximativ 97% din nivelul consemnat în luna februarie.