Constructiile Fara Autorizatie De Construire Vor Putea Fi Intabulate!

Av.Drd. Cuculis Adrian

avocat@indrumari-juridice.eu  0722298011

Sursa

Ati construit o casa fara autorizatie de construire? De acum o puteti intabula si in cartea funciara.

Lege noua in 2020 cu privire la constructiile si edificiile ce nu au avut la baza autorizatie de construire vine si schimba ceea ce stiam despre modul de intabulare a constructiilor.

Practic,prin legea 7/2020 se modifca legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii. 

Ce spune noul text de lege asta dupa ce ICCJ a schilodit modul de accesiune imobiliara? 

14. La articolul 37, alineatul (6) se modifică şi va avea următorul cuprins: 

(6) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei.

În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. În situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.

Ce intelegem de aici? ca daca nu aveti o autorizatie de constuire, totusi veti putea dobandi proprietatea prin inscrierea in cartea funciara prin efectuarea unei expertize in cauza. 

Cu ce ne ajuta informatia aceasta si de ce am avea nevoie de o instanta de judecata? 

Putem sa ne inchipuim de pe acum ca vor exista polemici la intabulare si ele vor deriva din necunoasterea legii de catre cei ce ar trebui sa o aplice sau de opozitii la modul in care se prezinta dosarul de autorizare, fapt pentru care va fi necesar sa va adresati instantei de judecata. 

Intrarea in legalitate a constructiilor ridicate fara autorizatie de construire si intabularea imobilului edificat. 

Una zice ICCJ si anume ca „lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie un impediment pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliară artificială)” si la alta se gandeste leguitorul si astfel sanctioneaza pasivitatea organelor de control ale statului cand vine vorba despre intabularea imobilelor ce nu prezinta autorizatie de construire si/sau proces verbal de receptie. 

Practic, este liber la intabularea constructiilor ridicate fara autorizatii de construire. 

Potrivit legislației în vigoare, executarea de construcții fără autorizație constituie contravenție sau, după caz, infracțiune și se pedepsește conform legii. Termenul până la care organul competent poate aplica sancțiunea este de 3 ani de la data săvârșirii faptei.

Astfel, pentru clădirile construite fără autorizație de construire, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției necesare pentru intabularea în cartea funciară a clădirii pot fi emise in baza unei expertize tehnice. 

ATENTIE – 

Totusi, daca acest lucru nu se intampla, as putea opina ca poate fi modificat regimul zonei prin elaborarea unui plan de detaliu astfel incat, se ajunge la situatia in care orice cladire sa poata fi autorizata! 

Prin urmare, de la data intrării în vigoare a acestei legi, dacă termenul de prescripție de 3 ani s-a împlinit, iar expertiza tehnică confirmă RESPECTAREA CONDITIILOR DE EDIFICARE, chiar si in lipsa unei autorizatii de construire, organul competent este obligat să emită certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției. În baza lui, beneficiarul construcției poate proceda la intabularea în cartea funciară. 

Cum se calculeaza termenul de prescriptie despre care vorbeste legea? 

In principal el ar trebui sa inceapa sa curga de la momentul de la care constructorul a inceput sa edifice constructia, fiindca tehnic de atunci acesta ar fi savarsit contraventia.

Da, dar ar spune doctina, se cunoaste ca aceste contraventii pot fi continuate sau continue fapt pentru ultimul act material al contraventiei , exact ca in cazul infractiunii, este evident echivalent cu finalizarea constructiei. 

În lipsa unor prevederi exprese care să tranșeze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri în rândul funcționarilor însărcinați cu emiterea certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției.  

Daca ar fi sa concluziona, aceasta modificare a Legii 50/1991 oferă un avantaj constructorilor atâta timp cât Legea nr. 7/1996 prevede obligația intabulării construcțiilor în cartea funciară, înainte ca acestea să fie înstrăinate sau ipotecate. 

De asemenea, Codul Civil prevede ca dobandirea proprietatii se face impreuna cu notarea in cartea funciara. 

Av.Drd. Cuculis Adrian 

avocat@indrumari-juridice.eu 

0722298011