Ce trebuie să știi înainte de a cumpăra un teren destinat construirii unui imobil

23 august 2017

Care sunt aspectele juridice ce trebuie analizate înainte de a cumpăra un teren în scopul dezvoltării imobiliare, indiferent că e vorba de o casă, un bloc, un proiect de birouri? Horațiu Brisc, avocatul fondator al Brisc Legal, birou de avocatură din Cluj-Napoca, sintetizează mai jos care sunt elementele ce trebuie urmărite cu atenție înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare.

Pasul 1 – Verificarea extrasului de carte funciară

Extrasul de carte funciară este documentul eliberat de biroul de carte funciară în raza căruia se află terenul vizat, pentru care au fost realizate și înregistrate lucrările tehnice de cadastru, și cuprinde date privitoare la titularul dreptului de proprietate, precum și eventualele sarcini ce grevează imobilul în cauză.

Ideal este ca terenul sa aibă atribuit un număr cadastral suplimentar celui topografic. Atribuirea numărului cadastral presupune înscrierea imobilului în sistemul integrat de cadastru și carte funciară (informații digitale și geometrice recepționate în baza de date a OCPI – Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) și nu simpla înscriere în cartea funciară pe baza unui plan analogic sau pe hârtie. Astfel, existența unui număr cadastral ar trebui să garanteze stabilirea amplasamentului fără abateri. A se vedea în acest sens Pasul 4.

Pasul 2 – Verificarea situației juridice

Verificarea extrasului de carte funciară vă permite să excludeți eventualitatea existenței unor sarcini sau a unor notări în privința imobilului (ipoteci, urmărire silită imobiliară, deschiderea procedurii insolvenței, acțiuni în instanță, etc.).  Cu toate acestea, existența unui litigiu având ca obiect terenul vizat pentru cumpărare nu reiese întotdeauna din simpla verificare a extrasului de carte funciară. În lipsa unei notări de carte funciară din inițiativa celui interesat, încercarea de excludere a litigiilor se va face printr-o cercetare amănunțită a portalului instanțelor de judecată.

O asemenea cercetare pornește de la numele vânzătorului și se poate extinde în privința tuturor altor persoane care ar putea reclama o pretenție asupra terenului. Asemenea persoane pot fi proprietarii anteriori ai terenului care pot fi identificați prin obținerea unei copii in extenso a cărții funciare aflate în arhiva OCPI. Cartea funciară este deschisă de la momentul înființării unui imobil și cuprinde toate tranzacțiile și toți proprietarii pe care i-a avut respectivul imobil.

Suplimentar, cumpărătorul poate face demersuri pe lângă autoritățile locale pentru a exclude existența unei eventuale cereri privind retrocedarea terenului vizat. Se impune să se aibă în vedere că rezultatul pozitiv al unei asemenea cercetări nu constituie garanția inexistenței unui litigiu sau a pretențiilor din partea unor terți în privința imobilului. Totuși, vânzătorul răspunde pentru toate acestea în baza garanției contra evicțiunii.

Pasul 3 – Obținerea și analiza certificatului de urbanism în vederea construirii

Conform art. 28 și 29 din Legea nr. 350/2001, certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor și condițiile necesare în vederea realizării operațiunii imobiliare vizate. Aplicarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism se asigură prin eliberarea certificatului de urbanism.

Se impune distincția între certificatul de urbanism în scop de informare și certificatul de urbanism în scop de construire. Pentru a avea o imagine completă asupra regimului de construire al terenului, recomandarea noastră este să solicitați un certificat de urbanism în scop de construire cu arătarea exactă a investiției dorite. Certificatul de urbanism de informare conține numai informații cu privire la restricțiile zonei conform planurilor urbanistice, spre deosebire de cel în scop de construire care, fiind primul pas anterior obținerii autorizației de construire, va include pe lângă restricțiile locale și avizele și acordurile necesare construirii.

Ce informații aflați din certificatul de urbanism emis în scop de construire?

Situarea imobilului: teren destinat construirii situat în intravilan sau teren neconstruibil în extravilan; – servituțile de utilitate publică care grevează asupra terenului;  – prevederi ale documentațiilor de urbanism care instituie un regim special de construire – zone protejate, interdicții definitive sau temporare de construire; – extras din regulamentul de urbanism privind funcțiunile economice permise sau interzise, precum și reglementările fiscale specifice; – extras din regulamentul de urbanism cu privire la procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor, echiparea cu utilităţi, edificarea admisă pe parcelă, circulaţia şi accesul pietonal şi auto, parcaje necesare, alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului, înălţimea minimă şi maximă admisă; – informații cu privire la perioada de valabilitate a documentației de urbanism și regimul de actualizare a acestora; – obligațiile titularului și avizele și acordurile necesare pentru construire.

În practică, oportunitatea emiterii unui certificat de urbanism în scop de construire s-a confirmat în numeroase situații:

• se întâmplă adesea ca autoritatea locală să reclame că natura investițiilor impune elaborarea și aprobarea unui plan urbanistic de detaliu sau chiar a unui plan urbanistic zonal raportat la parcela vizată. Elaborarea acestor documentații urbanistice implică resurse de timp și bani ce afectează substanțial valoarea terenului;

• elementele privind regimul economic al imobilului vor arăta destinația permisă a zonei. Astfel, deși ați intenționat achiziționarea unui teren în scopul construirii unei clădiri de birouri sau a unui duplex, funcțiunea zonei permite exclusiv construirea unei locuințe familiale cu regim redus de înălțime;

• certificatul de urbanism va evidenția eventuala încadrare a terenului într-o zonă verde protejată sau într-o zonă construită protejată ce implică un regim special de construire sau chiar o interdicție în acest sens. Conform art. 18 din Legea nr. 24/2007, este interzisă schimbarea destinației terenurilor înregistrate în registrul local al spațiilor verzi, cu excepția lucrărilor de utilitate publică, în anumite condiții;

• alte restricții pot viza o anumită lățime a frontului la stradă, un număr minim de locuri de parcare, obligații privind suprafața plantată, aspectului exterior sau împrejmuirea.

• valoarea și utilitatea terenului va fi puternic afectată dacă există o servitute de utilitate publică care grevează asupra terenului, respectiv o servitute aeronautică, de infrastructură edilitară, de trecere, etc. sau dacă este poziționat în zona de protecția a unui monument istoric sau a unui sit arheologic.

În continuare, se impune să acordați atenție sporită accesului auto și pietonal către parcela vizată. Construirea va fi permisă numai dacă există posibilități de acces la drumurile publice, direct sau prin servitute, conform destinației construcției și regulilor specifice din regulamentul de urbanism pentru acea unitate teritorială de referință. În cazul în care drumul de acces spre parcelă nu are lățimea impusă prin regulile de urbanism, autoritatea locală va condiționa construirea de dezlipirea unei fâșii din parcela paralelă cu drumul și intabularea acesteia cu destinația de drum, pentru a asigura lățimea necesară pentru acces. Desigur, fâșia afectată drumului de acces nu mai poate fi valorificată în scop de construire și, astfel, valoarea investiției scade.

O altă situație mai rar întâlnită, dar care poate ridica mari probleme în practică, este expirarea perioadei de valabilitate a planului de urbanism care reglementează regimul terenului vizat. Conform dispozițiilor Legii nr.350/2001,  planul de urbanism general, principalul instrument de planificare operațională la nivel local, are o valabilitate de 10 ani, cu posibilitatea de prelungire pentru încă 10 ani.

Astfel, dacă perioada de timp dintre momentul achiziției și momentul demarării procesului investițional este mare, puteți avea surpriza ca noile reguli de urbanism să aibă o incidență nefastă în privința regimului de construire de pe parcela achiziționată. În aceste condiții, ar trebui să vă informați dacă la nivel local nu se actualizează planul urbanistic general și, dacă este cazul, să vă asigurați că noile reguli sau, cel puțin, reglementările tranzitorii vă sunt favorabile.

Pasul 4 – Analiza pe teren

Aminteam la Pasul 1 că existența unui număr cadastral în privința terenului ar trebui să constituie garanția demarcației corecte a terenului. Cu toate acestea, s-au întâlnit situații în care, din diferite motive, au existat înregistrări incorecte inclusiv în cazul unor imobile ce aveau numere cadastrale deja atribuite. Pentru a evita astfel de situații, se impune efectuarea unei verificări topografice în privința terenului, pentru a putea confirma realitatea scriptică cu cea faptică.

În această fază, în cazul în care terenul nu este deja împrejmuit, se poate executa și o lucrare de trasare a acestuia, finalizată printr-un proces-verbal de trasare și predare a amplasamentului, semnat de către proprietar, topograf și, eventual, de către vecini. Un asemenea demers este util pentru corecta demarcație a limitelor de proprietate și excluderea eventualelor pretenții ale vecinilor.

De regulă, studiul geotehnic se întocmește în scopul eliberării autorizației de construire, făcând parte din piesele scrise necesare proiectului. Totuși, ar fi util ca un asemenea studiu să fie realizat anterior achiziționării terenului, mai ales că îl veți putea folosi mai târziu pentru dosarul aferent autorizației de construire. Astfel, veți exclude riscul ca un teren cu o structură a solului necorespunzătoare să nu permită investiția vizată sau să necesite costuri neprevăzute pentru amenajarea fundației.

Pasul 5 – Încheierea contractului de vânzare

Contractul de vânzare având ca obiect un teren se impune a fi încheiat în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute, întrucât presupune strămutarea de drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară. Notarul public este singurul competent să facă demersurile ce asigură încheierea valabilă a contractului, dar un avocat specializat îl va putea redacta sau revizui astfel încât să fiți cu adevărat protejat din punct de vedere juridic. Printre clauzele specifice contractului de vânzare având ca obiect un teren destinat construirii, se pot include o serie de declarații asumate de vânzător care vor relua aspectele deja cercetate conform analizei descrise mai sus, clauze de extindere a garanției vânzătorului contra evicțiunii, viciilor bunului și lipsei calităților convenite sau alte prevederi adaptate situației specifice.

Sursa: New Money

Sursa foto: Aicre