Analiza pieței imobiliare din România în noiembrie 2023

Sursa: STORIA

Numărul de tranzacții imobiliare a crescut cu 4% în noiembrie 2023 comparativ cu aceeași lună a anului trecut, iar București și marile județe au raportat cel mai mare număr tranzacții lunare din acest an. 

Piața imobiliară din România traversează o perioadă de creșteri spre finalul acestui an din punctul de vedere al numărului de tranzacții, potrivit celor mai recente date publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). 

Astfel, la nivel național s-au înregistrat 16.163 de tranzacții imobiliare în luna noiembrie 2023, în creștere cu 4% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Numărul de tranzacții este în scădere cu 1,7% comparativ cu octombrie 2023, însă chiar și așa octombrie și noiembrie au fost de departe cele mai bune luni pentru piața imobiliară, ambele cu peste 16.000 de tranzacții. 

Cu 4.990 de tranzacții imobiliare, București a raportat cea mai bună lună din acest an, în creștere cu peste 2% comparativ cu octombrie 2023, însă în scădere cu aproape 13% comparativ cu datele din luna similară a anului trecut. Astfel, Capitala a ajuns la a cincea lună consecutivă în care numărul de tranzacții este în creștere. 

O evoluție asemănătoare s-a înregistrat și în județul Brașov. Cu 1.265 de tranzacții, județul din centrul României ocupă locul doi într-un top al numărului de tranzacții în noiembrie 2023, cu a cincea lună consecutivă de creșteri și cifre semnificativ mai bune: creșteri de 10% față de octombrie 2023 și de aproape 29% comparativ cu noiembrie 2022. 

În creștere constantă se află și județul Cluj, acolo unde în noiembrie 2023 s-au înregistrat 1.042 de tranzacții, cel mai mare număr de tranzacții lunare din acest an. Datele sunt în creștere cu aproape 7% față de octombrie 2023, dar în scădere cu 24,5% comparativ cu luna similară a anului trecut. În acest caz vorbim despre a doua lună consecutivă de creșteri.

Peste 1.000 de tranzacții în luna noiembrie s-au înregistrat și în județul Timiș. Cu 1.018 tranzacții, județul din vestul țării a raportat o scădere de 8% comparativ cu octombrie 2023 și o creștere de aproape 11% comparativ cu noiembrie 2022. 

Dintre județele mari ale țării, Constanța și Iași au raportat de asemenea cea mai bună lună a anului în noiembrie 2023. 

Piața imobiliară în primele 11 luni ale anului

Pe fondul creșterii numărului de tranzacții din ultimele luni, scăderea pieței imobiliare la nivelul anului s-a redus semnificativ. Astfel, dacă în prima jumătate a anului piața raporta scăderi cu circa 22% pentru numărul de tranzacții, după primele 11 luni ale anului scăderea s-a temperat la 12%. În total, ANCPI a raportat 141.328 de tranzacții în perioada ianuarie – noiembrie 2023. 

La fel ca pe tot parcursul anului, piața imobiliară din București raportează în continuare o scădere mai mare decât media națională, și anume 19%. În schimb, marile județe ale țării au raportat scăderi apropiate sau chiar mai mici decât media națională, iar printre acestea se numără Timiș (-13%), Iași (-10%) sau Constanța (-10%), în timp ce Cluj a raportat o scădere anuală de numai 7%. 

Dintre marile județe, cel mai performant este de departe Brașov, care a înregistrat o scădere a numărului de tranzacții cu numai 1,6%. 

Cel mai probabil, creșterea numărului de tranzacții în lunile de toamnă este influențată parțial de noul regim fiscal pentru tranzacțiile imobiliare care va intra în vigoare din 1 ianuarie, printre care se numără și creșterea cotei reduse de TVA pentru locuințe noi de la 5% la 9%. 

Numărul ipotecilor active, în continuă creștere

La fel ca și în lunile precedente, creșterea numărului de tranzacții imobiliare din luna noiembrie are un corespondent și în numărul de ipoteci active, care a început să crească constant începând din luna iulie. 

În luna noiembrie 2023, numărul de ipoteci active la nivel național a fost de 7.115, în creștere cu 18% comparativ cu noiembrie 2022, dar în scădere cu 6,5% comparativ cu octombrie 2023. De altfel, toate piețele imobiliare majore din România au avut o astfel de evoluție. De exemplu, în București s-au înregistrat 2.314 ipoteci active, în scădere cu aproape 16% comparativ cu octombrie 2023, dar în creștere cu aproape 9% comparativ cu perioada similară a anului trecut. 

Surpriza lunii este clasarea județului Ilfov pe locul doi într-un top al numărului de ipoteci active în noiembrie 2023, cu 638 de ipoteci, în creștere cu 35% comparativ cu luna precedentă și cu 16% față de noiembrie 2022. O creștere consistentă s-a înregistrat însă și în județul Cluj, cu 20% față de luna precedentă și cu 63% comparativ cu noiembrie 2022. 

La nivelul primelor 11 luni ale anului, numărul total de ipoteci active la nivel național a fost de 60.274, în scădere cu aproape 14% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Cu alte cuvinte, scăderea este ușor mai ridicată decât în cazul numărului de tranzacții. 

Este important de precizat că numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă în acest an numeroase persoane au ales să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a trece de la ratele calculate pe baza indicelui ROBOR la ratele calculate pe baza indicelui IRCC. 

Pe parcursul ultimei luni, dobânzile au rămas în general stabile. Conform metodologiei de calcul, indicele IRCC are o valoare de 5,96% începând din 1 octombrie și până în 31 decembrie, în creștere ușoară de la valoarea de 5,94% înregistrată anterior. Între timp, indicele ROBOR utilizat pentru creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019 este de 6,24%, în scădere ușoară de la valoarea de 6,3% înregistrată în cea mai mare parte a lunii noiembrie. 

Mai multe autorizații în mediul urban

Pe de altă parte, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat datele cu privire la numărul autorizațiilor de construire acordate la nivel național în primele 10 luni ale anului, iar vestea bună este că în mediul urban se observă o creștere în luna octombrie comparativ cu luna septembrie. 

Astfel, la nivel național au fost emise în luna octombrie 888 de autorizații de construire, în creștere cu aproape 2% comparativ cu septembrie 2023, însă în scădere cu 9% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Creșterea din mediul urban este însă și mai consistentă dacă ne raportăm la suprafață autorizată. În orașe au fost autorizați în octombrie peste 332.000 de metri pătrați utili, în creștere cu peste 30% comparativ cu luna septembrie, însă în scădere cu 34,5% comparativ cu octombrie 2022. 

În mediul rural tendința din luna octombrie a fost de scădere: numărul de autorizații a scăzut cu 4% comparativ cu septembrie 2023 și cu 8,5% comparativ cu octombrie 2022, la 2.114 autorizații de construire. Scăderea se reflectă și în cazul suprafețelor autorizate, care au atins în octombrie 354.849 de metri pătrați utili, în scădere cu 4,5% vs. septembrie 2023 și cu 9% vs. octombrie 2022. 

Cumulat, la nivel național, autoritățile locale au eliberat 3.002 autorizații de construire în luna octombrie, în scădere cu aproape 3% vs. septembrie 2023 și cu aproape 9% vs. octombrie 2022. În schimb, la nivelul suprafeței utile autorizate se remarcă o creștere de aproape 10% comparativ cu luna anterioară, la 687.189 de metri pătrați utili. Raportat la luna similară a anului trecut există însă o scădere de 23%. 

La nivelul primelor 10 luni ale anului, dezvoltatorii au obținut în total 37.790 de autorizații de construire, în scădere cu 22% comparativ cu perioada similară a anului trecut, în timp ce suprafața totală autorizată a fost de peste 9,6 milioane de metri pătrați, în scădere cu aproape 25% comparativ cu ianuarie – octombrie 2022. 

Potrivit datelor raportate de Banca Națională a României (BNR), moneda euro, folosită ca reper în aproape orice tranzacție imobiliară, a avut în luna octombrie o valoare medie de 4,9702 lei, în creștere cu 0,04% comparativ cu luna octombrie 2023 și cu 1,16% comparativ cu valoarea medie din noiembrie 2022.