Analiza pieței imobiliare din România în aprilie 2023

Sursa: https://www.storia.ro/blog/newsroom/analiza-pietei-imobiliare-din-romania-in-aprilie-2023

Analiza pieței imobiliare din România în aprilie 2023

Daniel Popescu

Vânzările de locuințe au înregistrat o scădere cu aproape 24% în perioada ianuarie – aprilie comparativ cu perioada similară a anului trecut. Piața imobiliară oferă însă și semnale pozitive, întrucât numărul de tranzacții din martie-aprilie este mai mare decât în ianuarie-februarie. De asemenea, în primele patru luni ale anului se observă o stabilizare a suprafeței utile pentru care dezvoltatorii imobiliari au obținut autorizații de construire în mediul urban comparativ cu perioada similară a anului trecut.

Acesta este al doilea articol din inițiativa „Agent Expert”, care aduce în prim-plan în fiecare lună analiza pieței imobiliare pe baza cifrelor publicate de ANCPI și INSSE. Analiza este realizată de jurnalistul Daniel Popescu, în parteneriat cu Storia.ro și OLX Imobiliare, platformele care formează cel mai mare ecosistem imobiliar din România.

Numărul de tranzacții imobiliare cu unități individuale înregistrate pe piața din România în luna aprilie a fost de peste 10.100, dintre care circa 2.800 au fost înregistrate în București, iar peste 700 în Constanța. De altfel, Constanța ocupă locul doi într-un top al județelor și este urmată la mică distanță de Timișoara, Brașov și Cluj. În ansamblu, luna aprilie a adus o scădere cu 24% a numărului de tranzacții la nivel național, cu o scădere cu 38% în București.

Pe de altă parte, a patra lună a anului oferă câteva perspective interesante. De exemplu, scăderea pieței imobiliare din Cluj s-a atenuat la 12% (aprilie 2023 vs. aprilie 2022), comparativ cu scăderea de 33% din luna anterioară (martie 2023 vs. martie 2022), în timp ce Constanța a raportat o creștere procentuală de aproape 20% (aprilie 2023 vs. aprilie 2022), a patra cea mai mare din țară. Datele din județul de la malul Mării Negre pot reprezenta un semnal cu privire apetitul imobiliar din orașul Constanța și, mai ales, din Mamaia și Năvodari, în perspectiva sezonului estival care va începe peste numai o lună.

Piața imobiliară în primele patru luni ale anului

La nivelul primelor patru luni ale anului, piața imobiliară din România a înregistrat o scădere de 23,75% comparativ cu ianuarie-aprilie 2022, la aproape 43.000 de tranzacții. Practic, tendința de scădere s-a menținut constantă comparativ cu intervalul ianuarie-martie, ceea ce reprezintă un semnal pozitiv ca piața imobiliară s-ar putea stabiliza în perioada următoare.

În plus, în intervalul martie-aprilie s-au înregistrat în total 23.557 de tranzacții, în creștere cu 22% comparativ cu perioada ianuarie-februarie. 

Bucureștiul, care acoperă de regulă 25% – 30% din numărul total de tranzacții naționale, a înregistrat o scădere cu 26% în perioada ianuarie-aprilie, foarte aproape de media națională. O altă remarcă interesantă este că Brașov ocupă locul doi în topul județelor după București, cu aproape 2.900 de tranzacții în primele patru luni și cu o scădere mult mai mică decât cea a pieței în ansamblu: aproape 12%.

O posibilă explicație pentru evoluția bună a județului Brașov este că în luna iunie va fi inaugurat noul aeroport internațional din Brașov, care are potențialul de a crește interesul pentru locuințe în această regiune.

Între timp, județele Timiș și Cluj luptă cot la cot pentru locul trei, cu 2.700 și, respectiv, 2.500 de tranzacții și scăderi de 31% comparativ cu perioada similară a anului trecut.

Cele mai mari scăderi procentuale ale numărului de tranzacții s-au înregistrat în județele din sudul țării: Olt (-74%), Teleorman (-57%), Botoșani (-48%), Gorj și Neamț (ambele -35%). Totuși, este important de menționat că scăderile din aceste județe nu au un impact major asupra pieței imobiliare naționale în ansamblu, întrucât aici se înregistrează în mod tradițional un număr scăzut de tranzacții. De exemplu, în județul Olt au avut loc doar 70 de tranzacții imobiliare în primele patru luni. Tocmai de aceea, orice schimbare în numărul de tranzacții are potențialul de a părea semnificativă din punct de vedere procentual.

În total, 6 dintre cele 41 de județe + București au raportat o creștere a numărului de tranzacții pentru perioada ianuarie – aprilie 2023 comparativ cu ianuarie – aprilie 2022. În ordine, acestea au fost Alba (+48%, 417 tranzacții), Prahova (+11%, 1200 de tranzacții), Maramureș (+11%, 665 de tranzacții), Călărași (+10%, 124 de tranzacții) și Tulcea (+8%, 212 tranzacții), în timp ce Vâlcea a raportat o creștere mai mică de 2%, cu 468 de tranzacții.

Scăderea generală a pieței imobiliare ca număr de tranzacții nu reprezintă o surpriză majoră în noul context economic generat de inflație puternică, în special cea din domeniul alimentar, precum și ca urmare a perspectivelor legate de o încetinere economică sau chiar o recesiune în cursul acestui an.

Scădere și pentru creditele ipotecare

La inflația ridicată și perspectivele economice provocatoare s-a adăugat încă un factor important care a influențat piața imobiliară: dobânzile la credite au crescut pe fondul majorării treptate a dobânzii de politică monetară din partea Băncii Naționale a României.

Valoarea indicelui IRCC, folosit la calculul dobânzilor pentru creditele ipotecare acordate în prezent, a ajuns în prezent la 5,98% și se va menține cel puțin în preajma pragului de 6% și în trimestrele următoarele, comparativ cu o valoare de sub 2% înregistrată cu numai un an în urmă.

În acest context, unii potențiali cumpărători nu-și mai permit achiziționarea unei locuințe prin credit ipotecar, întrucât suma pe care o pot primi de la bancă este mai mică decât valoarea unei locuințe, în timp ce alți potențiali cumpărători nu-și mai pot cumpăra apartamente de 2 sau 3 camere, ci cel mult garsoniere. În plus, inflația ridicată a redus oricum venitul disponibil pentru rata bancară, cu excepția unei măriri consistente a salariului.

Acest lucru este confirmat și de datele furnizate de ANCPI: în primele patru luni ale anului, volumul creditelor ipotecare la nivel național a scăzut cu aproape 29%, într-un ritm ușor mai ridicat comparativ cu evoluția numărului de tranzacții.

Concret, în perioada ianuarie – aprilie 2023 au fost acordate aproape 17.800 de credite ipotecare, în scădere de la cele aproape 25.000 de credite acordate în perioada similară a anului trecut. În acest context, ponderea creditelor ipotecare în tranzacțiile imobiliare a scăzut de la 44% în ianuarie – aprilie 2022 la aproape 42% în ianuarie – aprilie 2023. 

În București, volumul de credite a scăzut cu circa 23%, mai puțin decât media pieței. În schimb, în Cluj-Napoca scăderea a fost mai pronunțată, de 35%, ca urmare a discrepanței mai mari între venitul mediu al locuitorilor și prețurile medii ale locuințelor.

18 județe au înregistrat scăderi mai mari ale numărului de credite ipotecare decât cea raportată de județul Cluj, în timp ce numai două județe au raportat o creștere a numărului de contracte de împrumut comparativ cu perioada similară a anului trecut: Harghita (18%) și Hunedoara (9%). Totuși, aceste două județe au cumulat mai puțin de 400 de credite în primele patru luni ale anului.

Dezvoltatorii imobiliari rămân optimiști

Teoretic, o scădere a numărului de tranzacții într-un mediu economic nu tocmai favorabil ar trebui să reprezinte un semnal negativ și pentru dezvoltatorii imobiliari. La prima vedere, datele publicate de Institutul Național de Statistică (INS) pentru primele trei luni ale anului par să confirme această tendință.

Numărul autorizațiilor de construire acordate la nivel național pentru locuințe rezidențiale a înregistrat o scădere cu aproape 24%, mai mare în mediul urban (-28%) decât în mediul rural (-22%).

Totuși, dacă analizăm datele din perspectiva suprafeței utile autorizate, perspectivele sunt mai optimiste. Astfel, suprafața utilă autorizată de dezvoltatori pentru primele trei luni ale anului la nivel național a fost de peste 2,5 milioane de metri pătrați, în scădere cu 12% comparativ cu perioada similară a anului trecut.

În plus, în mediul urban, la nivel național, a fost autorizată o suprafață utilă mai mică cu numai 3% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Practic, pentru mediul urban scăderea este nesemnificativă și reprezintă o dovadă că dezvoltatorii rămân încrezători în perspectivele pieței imobiliare. 

În condițiile în care o autorizație de construire poate însemna un singur bloc cu 50 de apartamente, dar la fel de bine poate înseamna 5 blocuri cu 250 de de apartamente, putem deduce că dezvoltatorii au redus numărul de proiecte rezidențiale, dar în același timp noile proiecte vor avea aproape la fel de multe apartamente. Mai departe, acest lucru poate însemna o reducere a proiectelor din partea micilor dezvoltatori și o creștere a activității din partea dezvoltatorilor imobiliari care construiesc proiecte rezidențiale de mari dimensiuni.

Nu în ultimul rând, este important de menționat că obținerea autorizației de construire nu înseamnă în mod obligatoriu că lucrările de construcție vor începe în curând, ci semnalizează mai degrabă intenția de construire, care se poate fructifica mai devreme sau mai târziu.

Pe termen scurt, semnalele din piața indică o stabilizare a situației economice: Banca Națională a României a decis recent să mențină rata de dobânda de politică monetară la 7%, ceea ce ar trebui să conducă la o stabilizare a dobânzilor la creditele ipotecare și, implicit, a ratelor. De asemenea, rata anuală a inflației s-a redus de la 14,5% în luna martie la 11,2% în luna aprilie, iar Mugur Isărescu, guvernatorul BNR, anticipează o scădere a inflației până în preajma pragului de 7% cel târziu la finalul acestui an.