Norme privind vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole

În data de 8 februarie 2021 a fost publicat Ordinul comun al Ministerului Agriculturii, Ministerului Dezvoltării, Ministerului Apărării Naționale și Ministerului Culturii nr. 311/94/M.12/3.525 (”Ordinul”) care aprobă Normele privind vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole, norme ce se aplică cererilor înregistrate după data intrării în vigoare a prevederilor Legii nr. 175/2020, respectiv după data de 13 octombrie 2020.

Ordinul stabilește că normele metodologice se aplică transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare autentificat de notarul public, precum și în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, dacă promisiunea bilaterală de vânzare este încheiată potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil și ale legislației în materie.

Prin noile dispoziții legale sunt stabilite noi atribuții în sarcina structurilor centrale și ale primăriilor în raport cu vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole. Astfel, primăriile înregistrează cererile vânzătorului împreună cu oferta de vânzare la sediu și pe pagina de internet, timp de 45 de zile, înștiințează preemptorii și afișează notificarea lor, transmit vânzătorului ofertele de cumpărare depuse, etc.

În ceea ce privește înstrăinarea unui teren agricol, vânzătorul va depune la primărie cererea privind afișarea ofertei de vânzare, însoțită de următoarele documente:

• o fotocopie a BI/CI/pașaportului a vânzătorului persoană fizică;
• o fotocopie certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare (după caz: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, sentință/decizie civilă definitivă și irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moștenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului sau orice alt document prevăzut de lege care atestă dobândirea dreptului de proprietate);
• extras de carte funciară pentru informare, eliberat cu cel mult 30 de zile înainte de afișarea ofertei, însoțit de extrasul de plan cadastral, în condițiile în care terenul supus vânzării este înscris în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară;
• o fotocopie a certificatului constatator de la registrul comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică;
• în caz de reprezentare, procura notarială, în fotocopie certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei, respectiv delegația, hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, precum şi o fotocopie a BI/CI/pașaportului a împuternicitului persoană fizică;
• hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societății, în cazul vânzătorului persoană juridică;
• certificat de atestare fiscală emis de către primărie;
• alte documente doveditoare, după caz;

Ulterior transmiterii documentației, în termen de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare la primărie, sub sancțiunea decăderii, oricare dintre titularii dreptului de preempţiune care doresc să își exercite acest drept vor trebui să înregistreze la primărie comunicarea acceptării ofertei de vânzare și să depună documentele prevăzute de normele metodologice, corespunzător fiecărei categorii de preemptori, printre care: actul de identitate, acte de stare civilă, acte de proprietate, extras de carte funciară, copii ale documentelor justificative care atestă calitatea de preemptor, copii după certificatul constatator de la registrul comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoară activitatea (în cazul societăților), dovada domiciliului/reședinței situat/situate pe teritoriul național stabilit/stabilite pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare etc.

În cazul în care niciun preemptor nu își manifestă intenția de cumpărare, primăria va afișa procesul-verbal de constatare a încheierii etapei procedurale privind exercitarea dreptului de preempţiune, cu mențiunea că se pot depune cereri de către potențialii cumpărători care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare, cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

pentru persoanele fizice:

• dovada domiciliului/reședinței situat/situate pe teritoriul național stabilit/stabilite pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• dovada desfășurării activităților agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• dovada înregistrării la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

pentru persoanele juridice:

• dovada că sediul social sau secundar este situat pe teritoriul național și este stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• dovada desfășurării activităților agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• înscrisuri din care să reiasă că din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali minimum 75% reprezintă venit din activități agricole;
• asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• în cazul în care în structura persoanelor juridice controlul este deținut de alte persoane juridice, asociații/acționarii trebuie să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

În cazul concursului dintre preemptorii din cadrul aceluiași rang, precum și în cazul concursului dintre potențialii cumpărători, vânzătorul alege preemptorul și comunică primăriei numele acestuia.

Înainte de împlinirea termenului de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, vânzătorul poate depune la primărie o cerere prin care solicită retragerea ofertei, iar primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii prevăzute de lege.

Primăria emite procesul-verbal de finalizare a procedurii în termen de 10 zile de la expirarea termenul pentru acceptarea ofertei de către preemptori, în cazul în care nu au fost înregistrate oferte de cumpărare, pe care îl eliberează, în original, vânzătorului și îl comunică, în copie, structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.

În cazul în care, înainte de împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei, unul dintre titularii dreptului de preempţiune care și-au manifestat acceptarea ofertei înregistrează la primărie o cerere de renunțare la comunicarea de acceptare, se vor aplica regulile privind ordinea preemptorilor.

Avizele emise de structurile centrale privind îndeplinirea condițiilor de vânzare sunt valabile 6 luni de la data comunicării către vânzător. Avizul este valabil și ulterior împlinirii acestui termen, dacă pârțile au încheiat în perioada sa de valabilitate o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opțiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis, dar nu mai mult de termenul stipulat în cuprinsul acestor acte pentru executarea lor.

Sursă: tpa