Suprafața minimă legală a locuințelor din România

Sursa: https://www.patrupereti.ro/p/suprafata-minima-locuinte

Suprafața minimă legală a locuințelor din România

Astăzi îți povestesc despre suprafața minimă pe care trebuie să o aibă locuințele din România și metodele prin care unii dezvoltatori încearcă să te păcălească la numărul de metri pătrați.

Suprafața minimă legală a locuințelor din România

Nu este un secret că în marile orașe din România și în zonele limitrofe acestora se construiește mult. În principiu, asta este bine, pentru că o creștere a ofertei de locuințe ar trebui să mențină prețurile la un nivel cât de cât accesibil atât timp cât cererea nu este mai mare.

Cu toate acestea, în numeroase cazuri, noile locuințe au fost construite fără să ia prea mult în calcul confortul pentru viitorii proprietari sau chiriași. Rețeta clasică o cunoști deja probabil: blocuri de peste 10 etaje construite la mică distanță unul de altul, ceea ce limitează lumina naturală în locuințe sau accesul serviciilor de urgență. Cu locuri de parcare insuficiente, cu zone de verdeață aproape inexistente, fără parcuri pentru copii și, uneori, fără posibilități de dezvoltare pentru zone comerciale. De grădinițe sau școli nici nu poate fi vorba.

Aceasta este însă doar imaginea de ansamblu. Dacă intrăm în amănunt, dacă intrăm în fiecare locuință în parte din aceste blocuri rezidențiale noi, descoperim noi probleme. Iar principala problemă este că unele apartamente au o suprafață utilă mai mică decât cea permisă de lege.

https://lege5.ro/Gratuit/ge3dgmru/suprafete-minimale-lege-114-1996?dp=geydcnbwgmyto

NOTĂ:

• Suprafaţa camerei de zi de la locuinţa cu o cameră include spaţiul pentru dormit.

Acesta este un fragment din Legea locuinţei nr. 114/1996.

• Locul de luat masa poate fi înglobat în bucătărie sau în camera de zi.
• Înălţimea liberă minimă a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu excepţia mansardelor, supantelor şi nişelor, la care se va asigura un volum minim de 15 m3 de persoană.
• Suprafaţa locuibilă este suprafaţa desfăşurată a încăperilor de locuit. Ea cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.
• Suprafaţa utilă este suprafaţa desfăşurată, mai puţin suprafaţa aferentă pereţilor.
• Suprafaţa utilă a locuinţei este suma tuturor suprafeţelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duş, bucătărie, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei. Nu se cuprind: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile golurilor de uşi, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nişele de radiatoare, precum şi suprafaţele ocupate de sobe şi cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă şi cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuinţelor duplex, rampa, mai puţin palierele, nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.
• Suprafaţa construită pe locuinţă, prevăzută în tabelul B, este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafaţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.
• Suprafaţa încăperii sanitare principale din locuinţă va permite accesul la cada de baie al persoanelor imobilizate în scaun cu rotile.
• Încăperea sanitară se include în locuinţă, în cazul în care pot fi asigurate alimentarea cu apă şi canalizarea.
• Lăţimea minimă de circulaţie a coridoarelor şi a vestibulului din interiorul locuinţei va fi de 120 cm.
• În funcţie de amplasamentul construcţiei, suprafeţele construite pot avea abateri în limitele de ±10%.

Teoretic, locuințele din România se construiesc pe baza Legii 114 din 11 octombrie 1996, cunoscută și drept Legea locuinței.

În Anexa 1 a acestei legi există un tabel cu suprafețele minimale pe care trebuie să le aibă locuințele din România. Iar tabelul este unul complex, cu suprafețele minime pentru fiecare cameră în parte: bucătărie, baie, dormitoare, living. Plus suprafețele minime pentru locul de luat masa - care poate fi în bucătărie sau în living - și pentru spațiile de depozitare. Plus suprafața utilă minimă și suprafața construită minimă.

Notă: Numărul de persoane pe locuință menționat în tabel se utilizează doar în cazul locuințelor sociale sau de necesitate și nu este relevant la achiziționarea unei locuințe “pe persoana fizică”.

De asemenea, Anexa 1 include o serie de mențiuni importante legate, într-un fel sau altul, tot de suprafețe. Iată câteva dintre cele mai importante:

• balconul NU este inclus în suprafața minimă utilă, dar este inclus în suprafața minimă construită;
• lățimea minimă de circulație a coridoarelor din interiorul locuinței este de 1.2 metri;
• înălțimea minimă a camerelor de locuit este de 2.55 metri, cu excepția mansardelor;
• baia trebuie să aibă un spațiu dedicat pentru mașina de spălat și o configurație care să permită accesul la cadă pentru persoanele imobilizate în scaun cu rotile;
• suprafața totală construită poate avea abateri de până la 10%, în funcție de amplasamentul locuinței.

Cum te pot păcăli unii dezvoltatori la numărul de metri pătrați

Întrucât numeroși clienți nu cunosc Legea locuinței și, mai ales, metodele prin care se calculează toate aceste suprafețe, unii dezvoltatori imobiliari apelează la o serie de “artificii” pentru a pretinde că locuințele respectă legislația. Tocmai de aceea, dacă îți cauți o locuință nouă trebuie să fii foarte atent și la următoarele aspecte:

• suprafața minimă de 2.5 metri pătrați pentru locul de luat masa se adaugă la bucătărie sau la living. Prin urmare, dacă locul de luat masa este în bucătărie, atunci suprafața minimă a bucătăriei unei garsoniere trebuie să fie, de fapt, de 7.5 metri pătrați: 5 mp pentru bucătărie și 2.5 mp pentru locul de luat masa. Implicit, dacă locul de luat masa este în living, atunci livingul unei garsoniere trebuie să aibă minim 20.5 metri pătrați: 18 mp pentru living și 2.5 mp pentru locul de luat masa. Unii dezvoltatori vând locuințe cu o bucătărie de 6 metri pătrați care include și locul de luat masa și pretind că respectă legea, pentru că “suprafața minimă este de 5 metri pătrați”. La fel se poate întâmpla și în cazul livingului.
• unii dezvoltatori “uită” să aloce spații de depozitare pentru locuință și construiesc holuri foarte înguste unde efectiv nu ai unde să-ți lași încălțămintea sau hainele de iarnă, deși legea prevede un spațiu de depozitare de cel puțin 2 metri pătrați. Probabil nu vrei să mai auzi nimic despre celebrele “debarale” din blocurile construite în perioada comunistă, însă cred că ești de acord cu mine că este important să ai un spațiu de depozitare.
• unii dezvoltatori includ suprafața balconului în suprafața livingului, pentru a lăsa impresia că livingul este mult mai mare decât în realitate, în ciuda faptului că acest lucru este interzis prin lege.
• în cazul apartamentelor cu bucătării open-space, unii dezvoltatori menționează doar suprafața utilă cumulată a bucătăriei și livingului, pentru ca numărul să fie mai mare. În realitate se poate întâmpla ca suprafața combinată să fie mult mai mică decât cea permisă de lege pentru bucătărie, living și locul de luat masa.

dacă vrei să cumperi o locuință aflată în stadiu de proiect, nu te baza exclusiv pe schițele digitale prezentate de dezvoltator. În multe situații, mobilierul digital este realizat la o scară mult mai mică decât cea a camerelor, pentru a lăsa senzația că acolo încape suficient de multă mobila. De exemplu, în blocurile rezidențiale noi există numeroase dormitoare unde ai loc doar pentru un pat dublu și cel mult un dulap de haine, fără spațiu pentru o circulație lejeră sau pentru noptieră. Iar de birou de lucru în epoca work-from-home nici nu poate fi vorba. Soluția este să calculezi singur cât spațiu ocupă în realitate mobila și să o raportezi la dimensiunile fiecărei camere.

Dezvoltatorii: “Legea este în vigoare, dar nu mai este aplicabilă”

Problema nerespectării suprafețelor minime pentru locuințe nu este deloc una nouă, iar fenomenul s-a amplificat în special după apariția programului Prima Casă, care între timp a devenit Noua Casă. Astfel, pentru a oferi locuințe cu un preț care să se încadreze în plafonul maxim al programului Prima Casă / Noua Casă, dezvoltatorii au construit locuințe mai mici.

Partea interesantă este însă că dezvoltatorii au primit autorizații de construire din partea primăriilor pentru astfel de locuințe, în ciuda faptului că proiectele nu respectau Legea locuinței.

De altfel, într-un reportaj realizat de postul de televiziune Pro TV în 2017, reprezentanții dezvoltatorilor imobiliari admiteau că legea este pur și simplu ignorată atât de unele primarii, cât și de unii dezvoltatori.

Este o lege căzută în desuetudine. Juridic ea este încă în vigoare, dar nu mai este aplicabilă. Este o opinie pe care o împărtășesc și primăriile, cele care emit autorizațiile. Atât timp cât există o autorizație valabilă, noi (n.r - dezvoltatorii) nu vedem o problemă.

Bogdan Ivan, Secretarul General al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România - Urbanis.

Sigur, dezvoltatorii imobiliari nu văd o problemă în asta pentru că nu vor locui în apartamentele pe care le construiesc. Tu, în schimb, ar trebui să acorzi mai multă atenție suprafeței locuinței pe care vrei să o cumperi. Și nu numai pentru a vedea dacă respecta legea, cât mai ales pentru a alege o locuință în care să te simți confortabil.