Certificatul de urbanism - ce este, cine are nevoie de el și cum îl obții

Certificatul de urbanism este un document esențial, care, alături de autorizația de construcție, permite construcția sau reabilitarea unei construcții în condiții de legalitate. În absența certificatului de urbanism, nu poți obține autorizația de construcție. Conform deciziilor din aprilie 2019, luate de Înalta Curte de Casație și Justiție, dreptul de proprietate asupra unei construcții nu poate fi dobândit în absența celor două documente.

• Ce este certificatul de urbanism
• Acte necesare pentru obținerea certificatului de urbanism
• Etapele construirii unei case

Ce este certificatul de urbanism

Construirea unei case sau a unui ansamblu rezidential implică parcurgerea câtorva etape obligatorii, care necesită depunerea de documente care au legătură cu viitoarea construcție și achitarea unor taxe, conform numărului de metri pătrați ai construcției care urmează a fi ridicată. Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație de construcție, dar acest din urmă act nu poate fi eliberat în absența primului.

În certificatul de urbanism, emis la cererea constructorului sau a viitorului proprietar, se regăsesc următoarele informații:

• poziția construcției ce urmează a fi executată;
• regimul de înălțime al viitoarei construcții;
• valorile maxime pentru coeficientul de utilizare al terenului și procentul de ocupare al terenului.

Concret, certificatul de urbanism este un act de informare, prin care autoritățile administrative locale sau județene, după caz, impun constructorului detaliile referitoare la regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării.

În același certificat, sunt cuprinse:

• cerințele și condițiile urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului;
• lista cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în vederea autorizării construcției.

Cadrul legal

Reglementările din construcții sunt stipulate în legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările ulterioare. Adnotări și completări importante la lege au avut loc în 2019. Conform prevederilor actuale, procedura de obținere a certificatului de urbanism, dar și a altor acte necesare demarării sau continuării construcțiilor, au fost simplificate și clarificate.

Principalele modificări sunt scurtarea duratei de la depunerea cererii la eliberarea certificatului de urbanism de la 30 la 15 zile lucrătoare și posibilitatea emiterii, în funcție de gradul de informatizare al primăriei, și în format digital.

Un alt aspect important este acela că funcționarii din primării nu mai pot refuza emiterea certificatului decât prin formularea, în scris, a unui motiv legal și temeinic. Orice abuz se pedepsește cu amendă care ajunge la 5000 de lei. Concomitent, autoritățile locale își asumă responsabilitatea pentru emiterea certificatelor de urbanism, astfel că prejudiciile cauzate de rețelele de gaz sau de apă care pot fi deteriorate în timpul construcției, cad în sarcina autorităților.

În cazul încălcării acestor dispoziții, se poate face sesizare în scris (sau online, la adresa isc@isc.gov.ro) la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC). Se recomandă explicarea în amănunt, cu eventuale acte justificative, a nemulțumirii sau exceselor comise de administrațiile locale, care au obligația, în condițiile legii, să elibereze certificatul de urbanism, sau alte acte necesare pentru demararea unei construcții.

Acte necesare pentru obținerea certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism se emite, în baza unei cereri prealabile, de către biroul de Urbanism al localității pe aria căreia urmează a fi ridicată o construcție. Certificatul este semnat de președintele consiliului județean sau de primar, după caz, de secretar și de arhitectul-șef sau de către persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului din aparatul propriu al autorității administrației publice emitente, responsabilitatea emiterii acestuia revenind semnatarilor, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.

Certificatul cuprinde: elementele de identificare ale solicitantului, dar și pe cele ale viitorului imobil pentru care se solicită certificatul și elementele ce definesc scopul solicitării.

Pentru obținerea certificatului, sunt necesare următoarele acte:

• cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism;
• elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral și număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel;
• scopul solicitării;
• chitanța pentru plata taxei de eliberare a certificatului de urbanism;
• act de proprietate (teren sau construcție, dacă este vorba despre o reabilitare);
• plan topografic și plan cadastral, pentru imobilele neînscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară și plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000 ,1:500, după caz, eliberat la cerere, de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;
• pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară: extras din planul cadastral și extras de carte funciară pentru informare, actualizate la zi, eliberate la cerere, de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară;
• avize de la instituțiile abilitate de la caz la caz - pentru locuințele unifamiliale, nu mai sunt necesare avize de mediu, sanitare, de exemplu, iar rolul acestora este strict tehnic, în funcție de destinația viitoare a clădirii. Există situații speciale, când trebuie îndeplinite anumite norme pentru construcții ori în cazul clădirilor de patrimoniu pentru restaurare;
• avize pentru branșarea la infrastructura edilitară și a căilor de comunicații;
• avize specifice unor zone cu restricții (de exemplu, construcțiile realizate în ariile protejate).

Informații referitoare la detaliile specifice pentru fiecare unitate administrativă trebuie solicitate de la primăria sau de la Oficiul de sector/județean al Inspectoratului pentru Construcții, care poate spune cu precizie ce avize sunt necesare pentru fiecare situație în parte.

Mai trebuie menționat că, dacă documentele depuse nu sunt conforme sau nu sunt complete, solicitantul este anunțat în termen de cinci zile lucrătoare despre necesitatea unor acte suplimentare, iar acestea trebuie indicate cu exactitate de autoritatea competentă.

Taxe pentru obținerea certificatului de urbanism

Pentru a putea construi sau renova o clădire, în mod legal, este necesară plata unor taxe pentru obținerea certificatului de urbanism și, ulterior, a autorizației de construire. Taxa este calculată în funcție de suprafața construită, în cazul certificatului de urbanism și conform valorii estimate a clădirii, în cazul autorizației de construire.

Taxa pentru dobândirea certificatului de urbanism a fost stabilită prin dispozițiile Codului Fiscal (articolul 474) și se raportează la numărul de metri din proiect, în funcție de mediul urban sau rural unde urmează să fie amplasată construcția.

Taxele în mediul urban sunt calculate pentru fiecare metru pătrat construit, astfel:

• până la 150 de metri pătrați - între 5 și 6 lei;
• între 151 și 250 de metri pătrați - 6-7 lei;
• între 251 și 500 de metri pătrați - 7-9 lei;
• între 501 și 750 de metri pătrați - 9-12 lei;
• între 751 și 1000 de metri pătrați - 12-14 lei;
• peste 1000 de metri pătrați - 14 lei/metrul pătrat + 0,01 lei/metru pătrat pentru fiecare metru peste 1000.

În mediul rural, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism constă în jumătate din sumele enumerate.

Valabilitatea certificatului

Certificatul de urbanism este valabil 12 luni de la data emiterii lui, iar eventuala lui prelungire poate fi realizată prin plata unor taxe suplimentare, care se calculează pentru fiecare situație în parte.

În funcție de alte detalii legate de construcție, certificatul de urbanism poate avea de la bun început o valabilitate mai redusă, de doar șase luni, sau mai lungă, de 24 de luni.

Etapele construirii unei case

Detaliile obținerii certificatului de urbanism sunt parte din planul de construcție a unei case, reprezentând doar o etapă intermediară, însă esențială.

Etapele construirii unei case sunt:

• identificarea lotului de teren (cumpărare, concesiune sau altele);
• proiectul casei;
• plata taxelor pentru certificatul de urbanism;
• avizele necesare pentru certificatul de urbanism;
• certificatul de urbanism;
• autorizatia de constructie;
• construcția propriu-zisă;
• branșamentele la utilități;
• finisaje interioare și exterioare. 

Sursa articolului: https://www.storia.ro/blog/ghidimobiliar/certificatul-de-urbanism---ce-este-cine-are-nevoie